Kira Tespit Davası- Kira Bedelin Nasıl Belirleneceği-Dava; TBK 344 vd. maddeleri gereği kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici
fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete
göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat
endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.Aynı kanunun 345. maddesi gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına
ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Taraflar arasındaki sözleşmede kira artış oranı belirlendiğinden açılan davanın süresinde olduğu anlaşılmıştır.
18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı İBK’da belirtildiği gibi, hak ve nesafete göre kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örneği dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak dava
konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenerek hak ve nesafete uygun kira parası tespit edilmelidir. Yine, kira parası tespit edilirken, en son ödenen aylık kira bedeline ÜFE endeksi uygulanarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, kiracının eski kiracı olduğu da gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılmalıdır.
Kira tespit davalarının niteliği gereği, taraflara emsal kira sözleşmesi sunmaları için süre verilmesi, re’sen emsal kira sözleşmesi araştırılması, dava konusu kiralanan ve emsal kira sözleşmelerine konu kiralananlarda uzmanlardan oluşan heyet eşliğinde keşif yapılması, bilirkişilerin kira bedeline etki eden tüm unsurlar ve dava konusu taşınmaz ile emsal kira
sözleşmelerine konu kiralananlarla ilgili değerlendirme yapmalarının sağlanması, bu suretle dava konusu yerin serbest koşullarda boş olarak getirebileceği kira parası belirlendikten sonra bu kira parası üzerinden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hak ve nesafet kuralına göre
bir kira parasının tespit edilmesi gerektiği halde, taraflara emsal kira sözleşmelerini sunmaları hususunda süre verilmeden, adresleri bildirilen emsallerin kira sözleşmeleri kolluk marifetiyle getirtilmeden, sunulan emsaller değerlendirilmeden, re’sen emsal araştırması yapılmadan, keşif esnasında emsal taşınmazlar gezilip bilirkişi raporunda dava konusu
kiralanan ile emsallerin kıyaslaması yapılmadan karar verilmiş olması isabetli olmamıştır.T.C. TEKİRDAĞ BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAM 2. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No: 2025/996 – 2026/341