YARGITAY 6. HD. 14.02.2023 T. E: 2022/918, K: 584

İnşaatın tamamlanarak iskan ruhsatının alınması gereken sözleşmede belirlenen süreye uyulmadığından, sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı- Yüklenicinin arsa sahipleri ile arasındaki sözleşme gereği edimlerini yerine getirmediği, avans olarak kendisine devri yapılan tapuyu üçüncü kişilere devrettiği anlaşılmış olup, geriye etkili fesih ve tapunun iptali ile davacılar (bir kısım arsa sahipleri) adına hisseleri oranında tescilinde hukuka aykırılık bulunmadığı-

SONUÇ: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Söz konusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden kişiler TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğu altına alınmış, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmiş, dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisapları geçerli sayılmıştır. Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkansız olması gerekir. Yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) sözleşme ve eklerine, tasdikli projesine, imara, fen ve tekniğine uygun, tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir. Böyle bir durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki iyi niyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, yüklenici edimini tam ve yasal olarak yerine getirmediğinden aynı Yasa’nın 1024. Maddesine göre yükleniciden pay satın alan kişilerin bu alımlarının korunmasının mümkün olmadığı, geriye fesih koşullarının oluşması halinde bu nedenle davalı üçüncü kişiler adına kayıtlı olan tapu paylarının da iptal edilerek davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmesi gerekir. Somut olayda, yüklenicinin arsa sahipleri ile arasındaki sözleşme gereği edimlerini yerine getirmediği, avans olarak kendisine devri yapılan tapuyu üçüncü kişilere devrettiği anlaşılmış olup, geriye etkili fesih ve tapunun iptali ile davacılar adına hisseleri oranında tescilinde hukuka aykırılık bulunmadığı anlaşılmıştır.

Yukarıda yer alan yüksek mahkeme kararı günümüzde en çok karşılaşılan sorunlardan birine ışık tutması açısından fevkalade mahiyettedir. Arsa sahipleri ile müteahhit arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin farklı nedenlerden dolayı yüklenici tarafından tamamlanamaması durumunda ortaya çıkan sorunun hangi şekilde çözüme kavuşacağı titizlikle incelenmiştir. Arsa sahiplerinin sözleşmenin imzasından sonra inşaatın devam etmemesi durumunda müteahhide verilen bağımsız bölümlerin akıbetinin ne olacağı etraflıca açıklanmıştır. Yüksek mahkeme inşaatın belirli bir seviyede kalması durumunda arsa sahiplerine sözleşmeyi geriye etkili feshetme hakkı tanırken bu feshin geriye etkilimi ileriye etkilimi olacağını da çözüme kavuşturmuştur. Peki geriye etkili fesihten kasıt nedir? Geriye etkili fesih tam anlamıyla sanki sözleşme hiç imzalanmamışçasına verilenlerin geri alınmasıdır. Daha açık ifade ile arsa sahipleri yükleniciye yani müteahhide veya müteahhidin gösterdiği üçüncü kişilere devredilen bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine iade edilmesi durumudur. Bunu bir örnek ile açıklamak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre bir arsa üzerine 10 bağımsız bölümden oluşan bir binanın yapılacağı, bu 10 bağımsız bölümden 6 adedinin müteahhide 4 adedinin arsa sahiplerine verileceği kararlaştırılmış ancak müteahhit inşaatı % 40 seviyesinde iken terk etmiş olsun. Bu durumda arsa sahipleri açacakları sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davası ile müteahhide devrettikleri 6 adet bağımsız bölümü geri alabilirler. Sözleşmenin geriye etkili feshi tam olarak bunu ifade etmektedir.

Yüksek mahkeme müteahhide devredilen bağımsız bölümlerin avans niteliğinde olduğunu, sözleşme hükümlerine göre inşaatın tamamlanmaması durumunda avans olarak verilen bu bağımsız bölümlerin arsa sahibine iade edilmesi gerektiğini, müteahhit ve 3. Kişilerin TMK 1023 maddesinden faydalanma olanaklarının bulunmadığını kararında açıkça belirtmiştir.

Avukat Uğur Subaşı